Этот вопрос с регулярной периодичностью задают как частные покупатели, институциональные инвесторы, так и аналитики в своих прогнозах уже на протяжении последних 7 лет — с тех пор как цены на недвижимость в Германии регулярно поднимались на 7-10 % в год.
Особенно падения цен многие ждали с началом пандемии и спекулировали на тему “сейчас появится много объектов на рынке” — этого не произошло, скорее наоборот — хороших ликвидных объектов стало катастрофически мало и цены как на частную, так и на жилую недвижимость в Германии продолжали расти.
Во втором квартале 2021 цены на жилую недвижимость в Германии выросли в среднем на 10,9% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года. Это самый большой рост цен в сделках с жилой недвижимостью с 2000 года.
Весной 2022 г. впервые за последние 5 лет процентные ставки как на строительство, так и на финансирование приобретения недвижимости в Германии значительно поднялись — с 1 % до 3,2 — 3,5 %, выросла инфляция и снова вопрос “Когда цены на недвижимость в Германии упадут” стал актуальным.
Какие факторы влияют на рост цен на недвижимость?
- Экономическая ситуация — экономический подъем приводит к росту цен на недвижимость, как и рост инфляции
- Рост доходов — больше людей могут позволить себе недвижимость (высокий спрос)
- Низкие процентные ставки и — соответственно, низкая стоимость кредита
- Большой разрыв между спросом и предложением — прирост населения приводит к дефициту жилья, особенно в мегаполисах и, если строительство жилой недвижимости не поспевает за спросом — цены соответственно растут.
Какие факторы влияют на падение цен на недвижимость?
Когда спрос на недвижимость падает, а предложение превышает спрос, цены на недвижимость быстро падают за короткий промежуток времени.
Это имеет место быть при следующих обстоятельствах:
- Покупатели больше не готовы платить завышенные цены на недвижимость
- На рынке имеется свободная жилая площадь в связи с активным строительством застройщиков
- Процентные ставки по кредитам растут, владельцы не могут позволить себе выплачивать такие проценты по кредитованию, банк продает недвижимость через судебный аукцион
- Банки выдают меньше кредитов, потому что покупатели не владеют достаточным первоначальным взносом для кредита в связи с высокими покупными ценами.
Последствия: рост предложения, свободные площади и постепенное падение цен — последствия, которых опасаются многие владельцы недвижимости.
Пример падения цен на рынке недвижимости
Историческим примером лопнувшего пузыря на рынке недвижимости является крупнейший в мире кризис рынка недвижимости, начавшийся в США в 2007 году.
Кризис был спровоцирован кредитами, которые банки предоставили покупателям недвижимости с плохим кредитным рейтингом, в то время как процентные ставки были низкими.
Когда процентные ставки снова выросли, многие владельцы больше не могли платить проценты и платежи по кредиту на недвижимость. Они были вынуждены продать свое имущество — в результате цены на недвижимость резко упали вследствие спровоцированной волны распродаж.
Немецкие банки также спекулировали американскими ипотечными кредитами и нуждались в государственной поддержке. Всего через десять лет после краха рынка недвижимости в США низкие процентные ставки снова стали проблемой во всем мире. Более 14 лет ключевая процентная ставка в Европе равнялась нулю процентов — рекордно низкому уровню.
Многие инвесторы были вынуждены инвестировать в «бетонное золото» вместо того, чтобы хранить свои сбережения на банковском счете без получения прибыли. Этот спрос, в свою очередь, вызвал рост цен на недвижимость, но также росли и опасения потенциального эффекта лопнувшего «пузыря» на рынке недвижимости
Однако с начала 2022 года в Германии растут не только процентные ставки на строительство.
9 июня 2022 года Европейский центральный банк (ЕЦБ) объявил, что впервые за 14 лет поднимет ключевую процентную ставку из-за инфляционного давления.
В июле 2022 года процентная ставка была повышена с 0 до 0,25 процента. По данным ЕЦБ, в зависимости от того, как будет развиваться инфляция, к концу года могут произойти дальнейшие повышения процентных ставок.
Каковы симптомы эффекта “мыльного пузыря” на рынке недвижимости?
Есть несколько факторов, которые указывают на опасность резкого падения цен на недвижимость — если эти факторы происходят одновременно по всей стране.
- Завышенная стоимость — рыночная стоимость домов и квартир намного выше их номинальной стоимости
- Стабильный рост цен — независимо от среднего дохода и инфляции цены на недвижимость растут
- Спекуляция — покупатели спекулируют на росте цен и сознательно покупают недвижимость с намерением впоследствии продать ее по более высокой цене
- Сильный экономический рост — если валовой внутренний продукт растет, потенциальных покупателей становится больше — соответственно спрос и цены на недвижимость растут.
- Небольшая строительная активность — строится слишком мало, предложений по жилой площади слишком мало — спрос соответственно высок.
- Низкие процентные ставки — низкие процентные ставки означают, что частные инвесторы ищут альтернативы для своих инвестиций. Инвестиции в недвижимость становятся привлекательными.
- Легкое кредитование — банки также кредитуют клиентов с плохой кредитной историей.
- Домохозяйства с чрезмерной задолженностью — покупатели берут кредиты, которые они на самом деле не могут себе позволить. Когда они больше не могут позволить себе погашение — дом продается.
Существует ли “ценовой пузырь” на немецком рынке недвижимости?
100 % ответа на этот вопрос никто не рискнет дать. Существуют факторы, которые говорят как за, так и против этого.
Например, в пользу эффекта “мыльного пузыря” на рынке недвижимости говорит тот факт, что покупные цены на недвижимость в Германии постоянно растут в течение многих лет. Особенно в таких мегаполисах, как Берлин, Гамбург , Франкфурта на Майне или Мюнхен, наблюдаются огромные скачки цен.
Однако одна из причин этого — нехватка свободных участков для строительства для жилья, в то время как в экономически здоровых регионах прирост рабочего населения постоянно растет.
На одно объявление по аренде — приходят более 30 запросов.
Эти факторы могут говорить против “мыльного пузыря “на рынке недвижимости Германии:
1) Цены на недвижимость за пределами крупных городов продолжают оставаться умеренными
2) Банки в Германии выдавали кредиты только кредитоспособным покупателям с момента введения в действие Директивы о кредитовании жилой недвижимости
3) Чрезмерной задолженности немецких домохозяйств не наблюдается.
4) В Германии большинство покупателей финансируют долгосрочно. Таким образом, эффект повышения процентных ставок проявляется со значительной задержкой.
Вывод: недвижимость в таких странах как Германия, собственно, и является одним из самых надежных антикризисных материальных активов — особенно в экономически здоровых регионах и городах с постоянным приростом населения.