Что отличает немецкий рынок недвижимости?

Рынок недвижимости Германии отличается от большинства других стран, прежде всего, превышением спроса над предложением. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.

• Цены на жилую недвижимость стабильно растут в год примерно на 8-10%, и аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на квартиры и дома.

• Одна из причин этого — нехватка свободных участков для жилого строительства, в то время как в экономически здоровых регионах приток рабочего населения постоянно растет.

• Как правило, хорошие коммерческие объекты относятся к категории off-market, т.е. не публикуются на немецких порталах недвижимости. Под «хорошим» мы подразумеваем коммерческий доходный объект в экономически привлекательном регионе, с длительным договором с надежным арендатором и потенциалом повышения стоимости.

Многие ожидали падения цен с началом пандемии и спекулировали на тему «сейчас появится много объектов на рынке».

Но случилось скорее обратное — хороших ликвидных объектов стало катастрофически мало и цены как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в Германии продолжали расти.

Какие цены на недвижимость  в Германии сейчас и процентные ставки на кредиты?

За последние десять лет цены на недвижимость выросли примерно вдвое. В хороших локациях ТОП-7 немецких городов цена за квадратный метр начинается от €5000 - €7000. В центральных районах — от €10,000.

• Последние пять лет цены на жилую недвижимость росли в среднем на 7-10% в год, а ипотечные ставки на недвижимость были рекордно низкими — они составляли не более 1,5%. Доход от сдачи квартиры в западных землях приносит около 3-3,5%, т.е. помимо погашения кредита, инвесторы в жилую недвижимость еще получали 2-3% дохода + капитализация объекта.

• В 2022 впервые за много лет ипотечные ставки повысились почти в 4 раза, т.е. до 4%. В связи с этим, многие ожидали падения цен на недвижимость. 

По итогам 2022 года можно сказать, что да, некоторые владельцы вторичной недвижимости снизили цены на 5%, а где-то и на 10% — в зависимости от региона.

• Безусловно, на стоимость недвижимости в 2022 году повлиял рост цен на стройматериалы (как и во многих других странах). Поэтому квартиры в новостройках не упали в цене, а вот объекты недвижимости, требующие больших затрат на ремонт или имеющие плохую энергетическую эффективность, замедлили капитализацию. Из-за высоких затрат на энергию, спрос на такую недвижимость снижается, и, следовательно, некоторые владельцы готовы к торгу.

В целом, можно сделать такое обобщение: чем благополучнее регион, тем выше цены. Жители Мюнхена особенно ощущают это — цены на жилую недвижимость здесь самые высокие. Дорогие жилые объекты также в таких относительно «небольших» городах, как Висбаден и Гейдельберг.

Но если сравнить цены на недвижимость в Европе и мире, то становится очевидным, что цены на немецкую недвижимость все же можно считать умеренными. Особенно если учесть, что Германия — одна из ведущих индустриальных держав и экономический локомотив Европы. 

За сколько сегодня можно купить квартиру или дом в Германии?

Если брать крупные города Германии, можно привести сравнительные данные по нескольким городам: самая дешевая жилая площадь сейчас в Дортмунде — здесь недвижимость в среднем стоит около €3100 за 1 м². В Берлине «квадрат» стоит примерно €6245, во Франкфурте на Майне — €6600. В Мюнхене, где самая дорогая недвижимость в Германии, потенциальные покупатели должны заплатить в среднем €9400 за один квадратный метр.

То есть за квартиру площадью 80 м² в Дортмунде вы заплатите €248,000, в Берлине — €499,600, во Франкфурте на Майне — €528,000, а в Мюнхене — €668,000. 

Напомним, это — средняя цена. 

«Хорошие» районы в ТОП-7 немецких городах стоят больше. К таким, как правило, относятся районы рядом с историческим центром города, районы с историческими виллами и живописной природой, или же новые элитные районы с новостройками.

В Мюнхене цены на недвижимость в престижных районах начинаются от €10,000-12,000 за 1 м² (Максфорштадт, Леэль, Харлахинг, Людвигсфорштадт-Изарфорштадт), в Берлине — от €7000-8000 за метр (Шарлоттенбург, Вильмерсдорф, Митте, Вайсензее), во Франкфурте на Майне — от €8000/м² (Вестенд, Заксенхаузен, Ридберг).

В число самых дорогих немецких городов, помимо ТОП-7 и других крупных мегаполисов, также входят Потсдам, Фрайбург-им-Брайсгау, Висбаден и Гейдельберг — стоимость за квадратный метр в них превышает отметку в €5000.

Цены на дома в Германии ниже, чем на квартиры (в расчете на квадратный метр), но из-за стоимости участка общая цена домов будет выше по сравнению с квартирами.

Как уже было отмечено ранее, стоимость квартир в новостройках продолжает расти, и за последний 2022 год она выросла в среднем на 10%. 

Согласно аналитическому прогнозу «Жилищный атлас» от Postbank, немецкая недвижимость продолжит расти в цене до 2035 года. Особенно ощутимо это будет на юге Германии, в Гамбурге и Берлине, а также в регионе Везер-Эмс. 

Но в восточной Германии, напротив, ожидается падение цен на недвижимость в этот период — исключение составят лишь такие популярные города, как Берлин, Потсдам, Лейпциг, Йена и Веймар.