Земельный
участок

Купить земельный участок в Германии

“Хотим купить участок в больших городах Германии для девелопмента - строительства многоквартирного дома” - этот запрос был одним из самых популярных у инвесторов из стран СНГ до пандемии, т.е. до поднятия цен на строительные материалы и сбоев в логистике с поставками.

Некоторые данные из земельной статистики: 

• Средняя цена на участки в Германии в третьем квартале 2021 года составила около 204 евро за квадратный метр.

• В дополнение к местоположению и окрестностям, качество почвы также оказывает сильное влияние на стоимость участка

• Из-за нехватки недвижимости цены на землю под застройку почти удвоились с 2003 года.

Участок в Германии для девелопмента хотели приобрести как достаточно крупные строительные компании,  имеющий большой опыт на родине, так и бизнесмены и предприниматели совершенно из другой сферы без опыта в строительстве. 

Однако, участков на строительство в ТОП-7 городах Германии  для инвесторов из других стран нет - конкуренция идет среди местных крупных строительных компаний. 

Не секрет, что в Германии все контролируется законом и строить в любом месте, где есть участок, 9 -этажный дом - не получится. Проект должен вписываться в архитектуру района и многие здания нельзя сносить, так как они относятся к памятникам архитектуры. 

Возможно найти небольшой участок не в центральных районах или в пригородах крупных городов для строительства небольшого многоквартирного дома  (от 3 до 7 квартир).

Причины высокого спроса на участки в Германии. 

Высокий спрос на участки в Германии для жилой недвижимости обусловлен следующими факторами: 

• прежде всего - это физическая нехватка участков под строительство жилой площади в радиусе больших городов при постоянном приросте населения в этих регионах

• для застройщиков  -  это высокая прибыль от проекта (от 20 % до 30 %).

• превышение спроса над предложением (спрос на жилую недвижимость превышает в несколько раз возможности строительства новой жилой площади, поэтому квартиры раскупаются, как правило, еще на этапе котлована)

• до лета 2022 года - низкие процентные ставки под кредиты на строительство ( 1-2 %, к осени 2022 - они поднялись до 4 %, но для большинства крупных застройщиков этот бизнес по-прежнему остается прибыльным)

Однако с проблемой с покупки участка  сталкиваются не только компании - девелоперы, но и просто частные лица, которые хотят хотят приобрести участок, чтобы построить на нем дом. 

Во-первых участков для строительства частного дома в Германии последние года тоже катастрофически мало.

Во-вторых, стоимость… В пригородах больших городов участок на 6 соток будет стоить примерно столько же, сколько сам дом. 

Сколько стоит купить земельный участок в Германии? 

Здесь приведена средняя стоимость участков в федеральных землях Германии*: 

Федеральная земля	Стоимость участка за m²
Баден - Вюртемберг	243,07 Euro
Бавария	334,69 Euro
Берлин	930,60 Euro
Бранденбург	135,5 Euro
Бремен	193,73 Euro
Гамбург	1.106,48 Euro
Гессен	206,36 Euro
Мекленбург-Передняя Померания	63,39 Euro
Нижняя Саксония	101,41 Euro
Северный Рейн-Вестфалия	144,31 Euro
Рейнланд-Пфальц	134,68 Euro
Саар	109,39 Euro
Саксония	120,41 Euro
Саксония-Ангальт	48,28 Euro
Шлезвиг Гольштейн	117,26 Euro
Тюрингия	52,39 Euro

* Средняя стоимость покупки земли, готовой к застройке; Источник: Федеральное статистическое управление (2022 г.) (Statistisches Bundesamt)

В этой таблице приведена средняя стоимость участков в самых дорогих и самых дешевых городах Германии**. 

Город	Стоимость участка за m²
Самые дорогие участки в Германии в городах:
Мюнхен	3575 Euro
Штутгарт	1800 Euro
Франкфурт на Майне	1250 Euro
Дюссельдорф	1100 Euro
Нюрнберг	780 Euro
Самые дешевые участки в Германии можно приобрести в городах:
Дуйсбург	315 Euro
Дрезден	300 Euro
Лейпциг	235 Euro
Галле	228 Euro
Магдебург	228 Euro

**Источник: LBS (2021) 

Какие факторы влияют на цену участка земли?

Цена недвижимости определяется несколькими факторами. Помимо средних цен в выбранном регионе, стоит обратить особое внимание на следующие моменты:

Расположение земли

В деревне или в сельской местности обычно больше свободной земли. Соответственно, цена на землю достаточно низкая по сравнению с большим городом. 

Инфраструктура

Участок становится особенно привлекательной, когда рядом находится  все необходимое для повседневных нужд: детские сады, медицинские кабинеты, культурные и образовательные учреждения. Хорошая связь с общественным транспортом также увеличивает стоимость.

Население

Участки в городе с большим количеством населения и высокой покупательной способностью, таком как Мюнхен или Штутгарт стоят очень дорого. Напротив, цены на землю падают в районах, где наблюдается отток рабочего населения (как правило, это мало перспективные земли бывшей восточной Германии)

Состояние почвы земли

Участки земли, на которых строительство можно начинать без лишних дополнительных земельных работ, стоят соответственно дороже. В зависимости от того, есть ли на участке глина, гравий, земля или камень, цена также может варьироваться.

Характеристики участка 

Конечно, на цену влияют и свойства земельного участка, вернее его возможности - они могут может сильно варьироваться в зависимости от размера и плана.  Кривой участок земли, на котором мало возможностей для строительства недвижимости, будет стоить соответственно дешевле.

Почему цены на участок земли в Германии растут?

Из-за текущего дефицита недвижимости в Германии цены на недвижимость стремительно растут. Все больше и больше инвесторов хотят вкладывать средства в материальные активы и недвижимость, которые считаются безопасными. 

За период с 2003 года цены на готовые к застройке земли выросли почти вдвое. В 2010 году средняя цена в Германии уже составляла около 130 евро за квадратный метр. К 2020 году она выросла на 50 процентов до 195 евро за квадратный метр.