Схема работы

Компания ESTATE-SERVICE24 предоставляет полный комплекс сервисных услуг по приобретению коммерческой и частной недвижимости в Германии, оказывает всестороннюю поддержку по вопросам регистрации предприятий, оформлении финансирования и т.д.:

- Открытие частного счета в немецком банке и перевод средств в Германию

- Подбор объекта недвижимости по заданным критериям 

- Организация показа объекта

- Регистрация юридического лица GmbH (если требуется)

- Открытие счёта юридического лица в немецком банке (если требуется)

- Юридическое и языковое сопровождение

- Оформление финансирования (если требуется)

Наши специалисты  сопровождают Вас на всех этапах подготовки документов для сделки с недвижимостью. 

По желанию, мы предоставляем профильных русскоговорящих адвокатов для проверки юридической чистоты объекта (Due Diligence) и налоговых консультантов для дальнейшей успешной эксплуатации приобретенного объекта.

Подробное описание схемы работы

1) Запрос. 

Укажите желаемые параметры жилой недвижимости или коммерческого объекта: тип недвижимости (отель, доходный дом, офисный или торговый центр, street retail и др), месторасположение, бюджет и Ваши контактные данные (ФИО, e-mail, телефон и удобное для общения время). Наши сотрудники свяжутся с Вами для уточнения критериев поиска.

Вы также можете связаться с нами по указанным на сайте мессенджерам. 

 

2) Подбор объекта. 

После общения с Вами мы обработаем Ваш запрос и предоставим актуальные варианты. 

Пожалуйста, учитывайте, что при запросе на коммерческую недвижимость изначально мы можем предоставить только краткую информацию об инвестиционном объекте.

Для предоставления полной информации об объекте "Off market" владельцу нужны от Вас следующие документы:

- подписанный с Вашей стороны договор о неразглашении конфиденциальной информации и обязательства по оплате маклерского гонорара: от 3% до 5% от стоимости объекта +19% немецкого НДС (Maklerhonorar) в случае успешного заключения сделки с данной недвижимостью 

- копия документа, удостоверяющего личность потенциального покупателя или копии вытяжки из торгового реестра компании (в случае приобретения объекта юридическим лицом).

После получения вышеперечисленных документов мы сможем выслать Вам подробную информацию об объекте, включая точный адрес и фотографии.

При возникновении интереса к конкретному объекту мы организовываем просмотр и встречу с владельцем или его представителем.

 3) Осмотр объекта. 

ESTATE-SERVICE24 договаривается с владельцем / владельцами объектов о конкретных датах Вашего приезда для осмотра недвижимости. По приезду мы сопровождаем Вас на заранее запланированные встречи с владельцами, оказываем языковую и сервисную поддержку. 

Для организации встречи и переговоров с владельцем недвижимости от Вас потребуется справка из банка/выписка о состоянии счета, которая послужит подтверждением серьезности Ваших намерений в приобретении  недвижимости. После принятия Вами положительного решения о покупке объекта в наши услуги входит подготовка документов для оформления сделки.

 

4) Подготовка документов для сделки с недвижимостью

От покупателя требуются: копия паспорта, копия справки о регистрации с места жительства (или печать во внутреннем паспорте) и подписанное им поручение нотариусу о составлении проекта договора купли-продажи). 

После получения всех необходимых данных о Вас, немецкий нотариус готовит проект договора купли-продажи на немецком языке и мы пересылаем его Вам в электронном виде для ознакомления. По Вашему желанию осуществляется перевод этого документа на Ваш родной язык или Вы можете сделать его в стране Вашего проживания. 

После согласования и подтверждения покупателем и владельцем проекта договора, нотариус назначает дату заключения договора купли-продажи. Согласно немецкому законодательству нотариус выступает независимым консультантом обеих сторон по вопросам юридической чистоты сделки. 

По законам Германии комиссия нотариуса (Notarkosten) высчитывается на основании таблиц госрасценок на нотариальные услуги и составляет около 2 % от суммы сделки включая расходы на внесение данных в реестр поземельной книги (Grundbuchkosten).

5) Оформление купли-продажи

После согласования условий проекта договора, в заранее назначенную дату, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Нотариус письменно уведомляет поземельную книгу (Grundbuch) участкового суда (немецкий реестр собственников недвижимости), налоговую службу, администрацию города, коммунальную службу, обслуживающую объект и  банк (если была оформлена ипотека) о смене владельца объекта недвижимости. В поземельной книге на основании уведомления нотариуса вносится предварительная запись о смене владельца, блокирующая повторную возможность продажи объекта третьему лицу.

При получении положительных ответов из вышеперечисленных инстанций нотариус высылает уведомление покупателю (Fälligkeit) о том, что стоимость объекта согласно договору купли-продажи покупатель должен перевести в течение предварительно оговоренного срока на банковский счёт (в зависимости от ситуации - на счёт нотариуса, счёт продавца или трастовый счёт банка, в котором, возможно, была оформлена ипотека предыдущего владельца).

Исходя из стоимости объекта начисляется налог на приобретение. После оплаты налога на приобретение (варьируется от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли) налоговая служба высылает документ о согласии регистрации нового владельца объекта в суде (Unbedenklichkeitsbescheinigung).

Актуальный налог по федеральным землям:

Baden-Württemberg: 5 %

Bayern: 3,5 %

Berlin: 6,0 %

Brandenburg: 6,5 %

Bremen: 5 %

Hamburg: 4,5 %

Hessen: 6 %

Mecklenburg-Vorpommern: 6 %

Niedersachsen: 5 %

Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

Rheinland-Pfalz: 5 %

Saarland: 6,5 %

Sachsen: 3,5 %

Sachsen-Anhalt: 5 %

Schleswig-Holstein: 6,5 %

Thüringen: 6,5 % 

После поступления 100% суммы стоимости объекта недвижимости производится окончательное внесение покупателя в поземельную книгу участкового суда (окончательная смена владельца). Согласие налоговой службы (Unbedenklichkeitsbescheinigung) нотариус пересылает в суд с просьбой об окончательной регистрации нового владельца, суд присылает счет за регистрацию, после оплаты счета новый владелец вносится в поземельную книгу (Grundbuch), что является свидетельством права собственности на недвижимость в Германии. Выписку из поземельной книги о владении недвижимостью может заверить как нотариус, так и работник участкового суда (Amtsgericht) при личном обращении нового хозяина.

 6) Дальнейшая эксплуатация объекта

 ESTATE-SERVICE24 предлагает качественный сервис по управлению коммерческих объектов: предоставление на основе тендера строительных фирм для реконструкции, подключение коммунальных служб города, контроль над содержанием и состоянием недвижимости. По желанию осуществляются также услуги по сдаче объекта в аренду: поиск арендатора, заключение договоров аренды и др.

Стоимость услуг ESTATE-SERVICE24 по приобретению и управлению недвижимости составляет заранее оговоренную сумму и подтверждается заказчиком (покупателем объекта) предварительно после уточнения и согласования.

Компания ESTATE-SERVICE24 гарантирует полную конфиденциальность в отношении полученной от клиента информации и совершения сделок.

Задайте вопрос специалисту